Kredyt na mieszkanie 2024 - najlepsze kredyty mieszkaniowe

Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu zarówno na rynku pierwotnym, np. od dewelopera, jak również na rynku wtórnym. Procedura w obu przypadkach jest nieco inna, ale zawsze konieczne będzie posiadanie odpowiedniego wkładu własnego.

Kredyt mieszkaniowy przeznaczony jest na sfinansowanie zakupu lokalu już gotowego lub będącego jeszcze w budowie. W pierwszym przypadku mówimy o transakcji na rynku wtórnym, czyli mieszkaniu sprzedawanym przez poprzedniego właściciela lub nabyciu od dewelopera lokalu oddanego już do użytkowania. Drugi przypadek dotyczy tylko rynku pierwotnego, gdy decydujemy się na nabycie mieszkania, które sprzedawane jest przez dewelopera jeszcze na etapie inwestycji.

Kredyt na mieszkanie - od czego zacząć? 

Niezależnie od tego, który typ lokalu wpadł nam w oko, pierwsze kroki w staraniu o kredyt mieszkaniowy będą podobne. W pierwszej kolejności powinniśmy oszacować swoją zdolność kredytową, aby zorientować się, na jaką kwotę możemy liczyć. Warto pamiętać, że wiele wydatków będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni – przede wszystkim związanych z wyposażeniem lokalu (meblami, sprzętem AGD itp.). Banki są w stanie sfinansować, w ramach kredytu na mieszkanie, głównie nakłady nierozerwalnie związane z nieruchomością, w tym remont, wykończenie.

Warto pamiętać, że zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego wiąże się z koniecznością wniesienia wkładu własnego. Jego minimalna wysokość to 10 proc. wartości nieruchomości, a standardowa wpłata, pozwalająca na uzyskanie lepszych warunków kredytowania i akceptowana przez każdego kredytodawcę, to 20 proc. Wbrew obiegowej opinii uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego nie jest możliwe. Warto jednak pamiętać, że wkładem własnym nie musi być wyłącznie gotówka.

Kalkulator kredytu mieszkaniowego

Przed podjęciem wiążących decyzji dobrze zorientować się w sytuacji panującej na rynku kredytów mieszkaniowych. Jednym z podstawowych narzędzi przydatnych w tym procesie będzie kalkulator kredytu mieszkaniowego. Dzięki niemu każdy kredytobiorca będzie w stanie poznać spersonalizowaną ofertę kredytów na dom i obliczyć w przybliżeniu koszty zobowiązania tego typu. Po wprowadzeniu do formularza podstawowych parametrów kredytu na mieszkanie, takich jak wartość nieruchomości, wnioskowana kwota kredytu, oczekiwany okres spłaty i typ rat, przedstawiona zostanie oferta kredytów mieszkaniowych poszczególnych banków.

Należy jednak pamiętać, że ostateczne warunki umowy są ustalane indywidualnie, a ocena zdolności kredytowej nie zawsze pozwala na zastosowanie określonych parametrów w praktyce. Kalkulator kredytu hipotecznego pozwala jednak zorientować się w sytuacji i poznać przybliżone koszty związane z zaciągnięciem kredytu na dom.

Kredyty hipoteczne: od czego zależy rata

Przyszły kredytobiorca powinien przede wszystkim zdawać sobie sprawę z tego, co wpływa na wysokość opłacanej przez niego co miesiąc raty kredytu na mieszkanie. Zdecydowana większość zaciąganych obecnie kredytów hipotecznych jest oparta na zmiennym oprocentowaniu. Oznacza to, że oprócz stałej marży banku na miesięczny wydatek wpływać będzie również zmienna stopa WIBOR, zależna od wymiaru stóp procentowych. Obliczając oprocentowanie kredytu mieszkaniowego, warto więc wziąć pod uwagę różne stawki WIBOR, w tym te, które obowiązywały w okresie gorszej koniunktury. Alternatywą są kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem. Obecnie na polskim rynku znaleźć można kilka produktów umożliwiających zamrożenie oprocentowania na 5-letni okres.

Kredyt na mieszkanie w budowie

Przed decyzją o zakupie wybranego mieszkania, jeśli jest ono dopiero w budowie, warto zwrócić szczególną uwagę na wiarygodność dewelopera oraz charakterystyki inwestycji. Należy przeanalizować dokumenty, które dostarczy nam sprzedawca i zorientować się m.in. w kondycji finansowej firmy, jej doświadczeniu, otoczeniu inwestycji oraz terminach zakończenia budowy i przeniesienia praw własności.

Po utwierdzeniu się w decyzji powinniśmy przeprowadzić wstępne rozeznanie w ofertach kredytów na dom i wynegocjować warunki umowy deweloperskiej. Następnym krokiem będzie podpisanie kontraktu i zgromadzenie wszystkich dokumentów wymaganych przez banki. Po złożeniu wniosków oczekujemy na decyzję kredytową i ostatecznie decydujemy o wyborze kredytodawcy.

Kredyt na mieszkanie: warunki

W podpisywanej umowie kredytowej wskazane będą terminy wypłaty kolejnych transz kredytu oraz warunki, które umożliwiają bankowi realizację transakcji. Wypłata kredytu „w kawałkach” to specyficzna cecha zobowiązania zaciąganego na zakup mieszkania, które jest dopiero w budowie. W pierwszej kolejności angażujemy własne środki, a kolejne wpłaty wykonuje bank. Należy zwrócić na to szczególną uwagę i dopilnować dostarczenia dokumentów, które umożliwiają następne wypłaty.

Gdy inwestycja zostanie zakończona, nieruchomość zostanie oddana do użytkowania i będziemy mogli podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Wówczas czekają na nas kolejne formalności – ustanowienie hipoteki na rzecz banku, a potem, powiadomienie banku o wpisaniu zabezpieczenia (co pozwala zakończyć opłacanie ubezpieczenia pomostowego).

Kredyt na mieszkanie na rynku wtórnym

Gotowe mieszkanie, kupowane od dewelopera lub poprzedniego właściciela, powinno mieć uregulowaną sytuację prawną. Zapewne posiada już księgę wieczystą, którą należy szczegółowo sprawdzić przed zdecydowaniem się na zakup. Jeśli w księdze wpisana jest np. hipoteka na rzecz innego banku, to może to skomplikować nieco kolejne kroki. Warto w tej sprawie skonsultować się z doradcą lub pośrednikiem, ale zwykle nie zamyka to drogi do sfinansowania zakupu.

Gdy upewnimy się, że posiadamy odpowiednią zdolność kredytową, możemy zawrzeć umowę przedwstępną ze zbywcą. Określa ona m.in. wysokość zaliczki lub zadatku oraz termin ostatecznego sfinalizowania transakcji. Czas pomiędzy „zarezerwowaniem” lokalu a podpisaniem aktu notarialnego powinien być stosunkowo długi – wystarczający, żeby wybrać kredytodawcę, zgromadzić wymagane przez niego dokumenty i podpisać umowę kredytu hipotecznego na mieszkanie. Pamiętajmy, że proces ten może zająć nawet 2-3 miesiące i lepiej dać sobie czas na nieprzewidziane niespodzianki.

Określenie wartości przy kredycie mieszkaniowym

Bank finansujący zakup gotowego mieszkania będzie chciał określić wartość nieruchomości. Dlatego wśród wymaganych dokumentów składanych razem z wnioskami może znaleźć się operat szacunkowy. Część instytucji samodzielnie dokona wyceny, ale koszt tego kroku poniesiemy my jako starający się o kredyt.

Po podpisaniu umowy kredytowej można udać się do notariusza i sfinalizować transakcję. Konieczne będzie przy tym zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych, na co powinniśmy zarezerwować odpowiednią kwotę z własnych oszczędności. Jednocześnie w akcie ustanawia się hipotekę na rzecz banku – zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego. Po przeniesieniu własności kontaktujemy się z bankiem i wnioskujemy o wypłatę kredytu. W przypadku gotowych mieszkań ma ona zwykle formę jednorazowego przelewu na rachunek sprzedawcy.

Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Celowość kredytu na mieszkanie sprawia, że jest on tańszy niż inny rodzaj zobowiązania np. kredyt gotówkowy. Mówiąc tańszy, mamy na myśli niżej oprocentowany, o niższym RRSO. Długoterminowość kredytu na cele mieszkaniowe sprawia jednak, że kredytobiorca musi liczyć się z wieloma kosztami, które będą ponoszone latami. Nic dziwnego, że jednym z głównych czynników, który podpowiada, na jaki bank się zdecydować, jest właśnie czynnik kosztowy.

Oprocentowanie to prawdopodobnie pierwszy parametr, na który zwrócą uwagę rozważający zaciągnięcie kredytu na mieszkanie. Większość ofert dostępna jest wyłącznie z oprocentowaniem zmiennym, choć na rynku pojawia się coraz więcej propozycji z oprocentowaniem stałym. 

W przypadku oprocentowania stałego stawka procentowa, po której bank jest skłonny pożyczyć klientowi pieniądze, jest uzależniona od dwóch składowych - stopy procentowej WIBOR (zwykle WIBOR 3M) oraz marży banku. Na wysokość pierwszej z nich bank nie ma wpływu - to stawka wzięta z rynku i mówi ona o wysokości stopy procentowej, po której banki pożyczają sobie środki nawzajem. Marża jest ustalana przez bank i obowiązuje ona przez cały okres trwania umowy kredytowej. Zaciągając kredyt na mieszkanie z oprocentowaniem stałym, klient decyduje się na stałą stawkę procentową (niezależną od sytuacji rynkowej) na z góry określony czas. Zwykle jest to kilka lat, choć niektóre instytucje przewidują możliwość przedłużenia tego okresu. 

Kolejnym parametrem nie pozostającym bez wpływu na wysokość kosztów kredytu hipotecznego, jest prowizja. Jest ona zdecydowanie niższa niż w przypadku większości kredytów gotówkowych i wynosi zwykle 

Kredyt hipoteczny - na co jeszcze można go przeznaczyć?

Powyżej zostały wymienione jedne z najczęstszych celów, na które kredytobiorcy zaciągają kredyt hipoteczny. Ich lista jest jednak zdecydowanie dłuższa. Do akceptowanych przez bank celów należą m.in.:

• zakup działki budowlanej (również z rozpoczętą już budową), 
• zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej, 
• sfinansowanie kupna udziału w nieruchomości, 
• przekształcenie lokatorskiego, spółdzielczego prawa do lokalu we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 
• wykupienie mieszkania zakładowego lub komunalnego, 
• budowa domu (również realizowana przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową), 
• budowa domu całorocznego na działce rekreacyjnej, 
• przekształcenie nieruchomości niemieszkalnej na lokal mieszkalny, 
• remont, wykończenie, modernizacja mieszkania, 
• refinansowanie kredytu hipotecznego, o który umowa została zawarta w innym banku. 

Dokładny spis celów, na które bank jest skłonny przyznać finansowanie, można znaleźć w odpowiednich dokumentach bankowych np. regulaminie udzielania kredytów hipotecznych. 

Sprawdź też: Kredyt na działkę. Znajdź najlepszy kredyt na zakup działki